W przeciwieństwie do ryczałtu w przypadku zasad ogólnych dochody z najmu sumuje się z dochodami z etatu. Zwiększa to ryzyko opodatkowania dochodów według stawki 32 %. VIII. FORMA WPŁATY ZALICZEK. W ryczałcie masz możliwość wpłacać podatek miesięcznie lub też kwartalnie. Na zasadach ogólnych możesz płacić podatek kwartalnie Podatnicy, którzy wybrali podatek od najmu według skali podatkowej, czyli inaczej na zasadach ogólnych zapłacą za 2022 r. płacą podatek w wysokości: - 12% podatku jeżeli ich dochód nie przekroczy 120 000 zł, - 32% po przekroczeniu pierwszego progu podatkowego [obowiązuje od nadwyżki], Wynajmujący musi zaliczyć wpłatę na poczet czynszu za miesiąc wskazany przez najemcę, czyli za czerwiec 2018 r., zgodnie z wolą najemcy. Jedyne, co wynajmujący może w tej sytuacji zrobić, to zaliczyć wpłatę w pierwszej kolejności za zaległe odsetki od czynszu za czerwiec 2018 r. (jeśli oczywiście czynsz za ten miesiąc Podatek dochodowy od osób prawnych (CIT) to rodzaj podatku nakładanego na dochody osiągane przez podmioty prawne, takie jak przedsiębiorstwa, banki, spółdzielnie, fundacje, stowarzyszenia, oraz spółki kapitałowe. CIT jest odpowiednikiem podatku PIT dla osób fizycznych i jest skrótem od angielskiego terminu "Corporate Income Tax", co Podatek od wynajmu mieszkania - co to? | Goldman Sachs TFI. Strona główna. Blog Finanse po godzinach. Podatek od wynajmu mieszkania - jak prawidłowo rozliczyć najem? Wynajem nieruchomości staje się coraz popularniejszy. Jakie są sposoby opodatkowania? Jak prawidłowo rozliczyć najem w 2019 roku? Sprawdź w naszym. Jeśli w takich warunkach dochodzi do wynajmu pokoi w gospodarstwie agroturystycznym wynajmujący nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na gruncie ustawy o PIT. Niespełniony bowiem zostaje jeden z ustawowych warunków zwolnienia, gdyż najem pokoi gościnnych nie odbywa się na rzecz osób przebywających na wypoczynku. Zmiany w . Zmiany wprowadzane w ramach Polskiego Ładu ujednolicają opodatkowanie najmu prywatnego. Dotychczas osoby prywatne mogły wybrać, czy chcą rozliczać uzyskiwane przychody na ryczałcie, czy stosując zasady ogólne. Było to o tyle korzystne, że decydując się na skalę podatkową w sytuacji gdy np. wynajmowane mieszkanie wymagało remontu, można było amortyzować nieruchomość i wówczas wszystkie ponoszone koszty obniżały podstawę opodatkowania. Od 2022 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego dla nowych podatników jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast kontynuując rozliczanie najmu prywatnego podatnicy mogą do końca 2022 roku stosować jeszcze opodatkowanie na zasadach ogólnych (skalą podatkową).Najem prywatny – tylko na ryczałcie?Najem prywatny mogą świadczyć zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby prywatne (nieprowadzące działalności). Dotychczas sprawiało to problemy, ponieważ najem prywatny, który charakteryzował się powtarzalnością, ciągłością oraz charakterem zarobkowym i zorganizowanym, był postrzegany jako prowadzenie firmy w zakresie najmu, co wykluczało prawo do opodatkowania ryczałtem. Od 2021 roku ustawodawca umożliwił opodatkowanie ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w obrębie prowadzonej działalności w ramach uprzedniego brzmienia przepisu ustawy o ryczałcie. Dodatkowo potwierdzała to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku o sygn. w której czytamy, że: „[...] od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”.Bez względu na to, czy wynajem świadczony jest w ramach działalności, czy poza nią, opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie objęte jest tymi samymi stawkami podatku, czyli:ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł;ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł. Od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychody z tytułu:najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterzeoraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów najmu prywatnego ryczałtem dotyczy wszystkich składników majątku, a nie tylko mieszkań, i nie ma możliwości opłacania podatku z tego tytułu na zasadach z nowym brzmieniem art. 12 ust. 14 ustawy o ryczałcie, decydując się na najem prywatny, czyli poza działalnością, do limitu przychodów, od którego uzależniona jest stawka ryczałtu, nie wlicza się przychodów uzyskiwanych z pozarolniczej działalności gospodarczej bez względu na stosowaną formę opodatkowania (również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki).Przykład Katarzyna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem 12% i uzyskuje przychody z najmu prywatnego mieszkań. W maju 2022 roku łączna wartość przychodów z najmu wyniosła 20 000, a z tytułu prowadzonej działalności 110 000 zł. Jaką stawkę ryczałtu dla uzyskanych przychodów powinna zastosować pani Katarzyna, jeżeli ich łączna suma w czerwcu wyniosła 130 000 zł?Przychody uzyskiwane w ramach najmu prywatnego i działalności gospodarczej nie sumują się. Oznacza to, że pani Katarzyna nie przekroczyła limitu 100 000 zł z tytułu najmu prywatnego, a więc przychody w kwocie 20 000 zł może opodatkować stawką 8,5% ryczałtu. Przychody z prowadzonej działalności powinna natomiast opodatkować stawką 12% w 2021 roku podatnik opodatkowywał przychody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, to w 2022 roku może nadal stosować tą formę opodatkowania a od 1 stycznia 2023 roku (na mocy przepisów przejściowych w ramach Polskiego Ładu) ma obowiązek zmiany formy opodatkowania na ryczałt. Przy czym nie musi składać dodatkowych oświadczeń z tego tytułu do urzędu 2021 roku pan Aleksander stosował opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Pod koniec roku rozpoczął remont nieruchomości, który będzie kontynuowany w 2022 i 2023 roku. Jak Polski Ład wpłynie na sposób rozliczenia dochodu z tytułu najmu?Od 2022 roku pan Aleksander będzie mógł nadal rozliczać się z tytułu najmu na zasadach ogólnych. Natomiast opodatkowanie najmu prywatnego w 2023 roku możliwe będzie wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że koszty remontu, jakie pan Aleksander poniesie w 2023 roku, nie będą miały wpływu na wysokość podatku Ład nie wprowadził zmian w zakresie opłacania składki zdrowotnej przez podatników uzyskujących przychody w ramach najmu prywatnego. W 2022 roku najem prywatny nadal zwolniony jest ze składek zdrowotnych i tym samym społecznych. Opodatkowanie najmu prywatnego na ryczałcie a obowiązek zgłoszeniaBrak obowiązku zgłoszeniowego do urzędu skarbowego faktu opodatkowania najmu prywatnego nie ulegnie zmianie w 2022 roku. Podatnicy nadal nie muszą składać specjalnych oświadczeń o wyborze ryczałtu do opodatkowania najmu prywatnego. Uchylenie od stycznia 2022 roku art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie nie ma wpływu na brak powyższego obowiązku, bowiem nowi podatnicy nie mają możliwości opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (czyli uzyskiwanych poza działalnością) w formie innej niż ryczałt od przychodów rozliczać najem prywatny na zasadach ryczałtu, wystarczające jest opłacenie podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale (w zależności od częstotliwości rozliczania się z podatku), w którym uzyskano przychód. Ryczałt należy wpłacić na indywidualny mikrorachunek podatkowy generowany na podstawie PESEL-u (jeżeli przedsiębiorca nie prowadzi działalności lub nie dokonał dobrowolnej rejestracji do VAT) lub NIP-u (jeżeli dodatkowo prowadzona jest działalność lub podatnik zarejestrował się dobrowolnie do VAT).W uzasadnieniu do projektu Polskiego Ładu czytamy również, że: „[...] małżonkowie, którzy przed 1 stycznia 2022 roku korzystali z zasady opodatkowania całości dochodów przez jednego z nich na podstawie przepisów ustawy PIT, będą nadal korzystali z tej zasady przy opodatkowaniu, od 1 stycznia 2022 roku, całości przychodu przez jednego z małżonków ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie będą tym samym obowiązani składać w tym zakresie kolejnego oświadczenia, z uwagi na objęcie, od 1 stycznia 2022 roku, przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT wyłącznie opodatkowaniem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”. Podatek od najmu mieszkania Kalkulator służy do porównania, która forma opodatkowania dochodów z inwestycji w nieruchomość może opłacać się najbardziej. Uwzględnia on najważniejsze, ale nie wszystkie czynniki mające wpływ na wymiar podatku. Nie powinien być stosowany do wyliczania należności wobec Urzędu Skarbowego. W tym celu należy się skonsultować z księgowym lub doradcą podatkowym. Jest to szczególnie ważne wtedy gdy zastanawiasz się jak zacząć inwestować w nieruchomości w taki sposób aby uczynić z tego swoje podstawowe źródło dochodu. Ten tekst przeczytasz w 6 minut Właściciele mieszkań będą mogli zmienić formę opodatkowania za 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT. Dla wielu z nich to szansa na korzystniejsze rozliczenie podatku od najmu, a nawet jego wyzerowanie. Możliwość zmiany formy opodatkowania daje Polski Ład czyli nowelizacja ustawy o PIT, która obowiązuje od 1 lipca br. Jak poinformowało Ministerstwo Finansów w komunikacie, dotyczy to również osób wynajmujących mieszkania, które płacą obecnie ryczałt. Po zakończeniu tego roku będą mogły przejść na skalę PIT. Od 1 lipca br. stała się ona bardziej atrakcyjna za sprawą obniżonej 12-proc. stawki PIT. Dodatkowo podatnicy na skali PIT mogą skorzystać z 30 tys. zł kwoty wolnej od podatku i podwyższonego progu podatkowego (obecnie wynosi on 120 tys. zł). Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Przejdź do strony głównej Podatek od wynajmu mieszkania budzi spore wątpliwości. Kwestie opodatkowania dochodów z tytułu najmu miały uregulować przepisy wprowadzone przez Polski Ład, ale tak się nie stało. Mieliśmy i nadal mamy kilka modeli opodatkowania do wyboru, w zależności od naszych preferencji oraz sytuacji. Co trzeba wiedzieć o podatku od wynajmu mieszkania? Spis treściNajem prywatny 2021 a 2022Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczejPodatek od wynajmu mieszkania - terminyObliczanie podatku od wynajmu mieszkaniaJeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza?Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkaniaPodatek od wynajmu mieszkania a spółka Najem prywatny 2021 a 2022 Czym jest najem prywatny? To taka forma wynajmu mieszkania, która nie jest realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do 2021 roku takie dochody można było rozliczać na tzw. zasadach ogólnych – według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł, a następnie 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). Wybór zależał tak naprawdę tylko od naszych preferencji – w zależności od tego, jakie koszty w związku z wynajmem ponosił wynajmujący. Jeśli te koszty były relatywnie wysokie, bardziej opłacalna była skala podatkowa. Wynika to z faktu, że podstawą opodatkowania był dochód – a zatem przychód pomniejszony o koszty (remonty, opłaty, amortyzacja). Jeśli jednak koszty były niewielkie, to dużo bardziej atrakcyjny był ryczałt – rozliczenia były dużo prostsze (brak możliwości odliczenia kosztów i korzystania z kwoty wolnej od podatku = brak problemu z obliczaniem podstawy opodatkowania), a stawki znacznie niższe. Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego miał być ryczałt. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie uległy zmianie i nadal wynoszą 8,5% i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu). Ale ustawodawca wprowadzając przepisy Polskiego Ładu pozostawił podatnikom pewną furtkę. Otóż wynajmujący, który w 2021 roku płacił podatek od dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych, może (ale nie musi) kontynuować rozliczanie najmu na tych samych zasadach, jednak tylko do końca 2022 r. Natomiast, jeśli już w 2021 roku wynajmujący wybrał ryczałt od przychodów, to w 2022 roku nie może przejść na zasady ogólne. Możliwość rozliczania dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych potrwa tylko do końca 2022 roku, a zatem w niektórych przypadkach wynajmujący będą zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu ryczałtem dopiero od 2023 roku. Do kiedy można odliczyć od podatku koszt remontu mieszkania pod wynajem? Ryczałt od najmu obowiązkowy od 2023 roku. Kto straci? Jaki będzie rynek najmu w Polsce? Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej Do 2020 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021 r., kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Potwierdzenie tego można znaleźć w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku (nr Interpretacja ta wskazuje wprost, że: „od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”. W 2022 roku ta sytuacja nie uległa zmianie – przedsiębiorcy nadal mogą opodatkować dochody uzyskiwane z tytułu najmu na trzy różne sposoby: według skali podatkowej (17% i 32%), liniowo (19%), według ryczałtu (8,5%, i 12,5%). I wydawać by się mogło, że w obecnej sytuacji najwygodniej jest rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, ale… Trzeba mieć na uwadze, że Polski Ład wprowadził szereg zmian dla przedsiębiorców, które mogą spowodować, że choć na pierwszy rzut oka opodatkowanie dochodów z tytułu najmu w ramach działalności wydaje się bardziej atrakcyjne (z uwagi na możliwość rozliczania kosztów), to jednak inne obciążenia te korzyści mogą zniwelować. Mowa przede wszystkim o nowych zasadach obliczania składki zdrowotnej. Składka zdrowotna w przypadku opodatkowania zasadach ogólnych jest naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wynosi 4,9% dochodu w przypadku rozliczenia liniowego i aż 9% w przypadku rozliczenia na skali. Co więcej, składka nie może zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części. Należy pamiętać, że przedsiębiorcy „będący na ryczałcie” też zobowiązani są do opłacania składki zdrowotnej. Od 2022 roku jej wyliczenie będzie zależeć od osiągniętego przychodu. Składka wynosi 9% podstawy jej wymiaru, czyli: 60% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach nieprzekraczających 60 000 zł; 100% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach w przedziale od 60 000 zł do 300 000 zł; 180% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach przekraczających 300 000 zł. Do składki zdrowotnej dochodzą jeszcze składki na ubezpieczenie społeczne, chyba że przedsiębiorca ma inny tytuł do tych ubezpieczeń. Ponadto, co do zasady wynajem lokali jest usługą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, więc do kwoty najmu należy jeszcze doliczyć ten podatek. Jeśli mamy zawarte umowy z konsumentami, musimy również zaopatrzyć się w kasę fiskalną. Niewykluczone, że będziemy też potrzebowali wsparcia księgowego, który pomoże nam z rozliczeniami (w tym uwzględnianiem amortyzacji). Te wszystkie aspekty znacznie zwiększą obciążenia dla osób chcących prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. Dodatkowym aspektem, który trzeba brać pod uwagę przy rozważaniu założenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkania jest to, co robimy zawodowo na co dzień i czy działalność gospodarcza jest naszym jedynym źródłem dochodu. Jeśli nie, należy zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie podatkowe: w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej według skali – przychody z tej działalności łączą się z innymi przychodami opodatkowanymi w ten sposób. Oznacza to, że jeśli np. prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, a do tego jeszcze pracujemy na etacie, to te dwa źródła się łączą i stanowią podstawę do opodatkowania. Należy mieć to na względzie pod kątem ewentualnego przekroczenia progu podatkowego; w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej podatkiem liniowym lub ryczałtem – takie rozwiązanie wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Podatek od wynajmu mieszkania - terminy Terminy płatności podatku nieco się różnią w zależności od tego, czy wynajmujący opodatkowuje dochody w oparciu o ryczałt, czy stosuje zasady ogólne (skala lub podatek liniowy). Ryczałt W przypadku opodatkowania ryczałtem, wynajmujący opłaca po prostu ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a po jej przekroczeniu w wysokości 12,5%. Jednak opłaca ten podatek dopiero w chwili uzyskania środków. Zatem przykładowo, jeśli wynajmujący wynajął mieszkanie, a najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty i zapłacił je dopiero w marcu, to wynajmujący uzyskał przychód z najmu dopiero w marcu, czyli w momencie faktycznego otrzymania należności. Jeśli wynajmujący prowadzi działalność, która opodatkowana jest ryczałtem, powinien jeszcze dodatkowo uiszczać co miesiąc składki w przewidywanej wysokości. Skala – najem prywatny W przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego według zasad ogólnych, tj. według skali, wówczas wynajmujący nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych wynajmujący wykaże dopiero w rocznym zeznaniu PIT-36 (czyli do 30 kwietnia roku następnego) i zapłaci w takiej kwocie, jaka wynika z tego zeznania. Działalność gospodarcza Inaczej rzecz będzie się miała w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną skalą lub podatkiem liniowym. Te osoby co miesiąc zobowiązane są do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Obliczanie podatku od wynajmu mieszkania Co do zasady ryczałt powinien być prostszy. Z jednej strony tak właśnie powinno być – kwota do stanowiąca podstawę do obliczenia wysokości opodatkowania nie ulega zmianie, nie rozliczamy kosztów. Do obliczenia wartości podatku wyciąga się iloczyn przychodu i stawki podatku. Ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. Sęk w tym, co jest uznawane za przychód. Bardzo często przecież poza czynszem, wynajmujący pobierają od najemców dodatkowe opłaty związane z utrzymaniem lokalu – rozliczenie za media, koszty odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za śmieci, zużycie wody itp. Czy te opłaty również wlicza się do podstawy opodatkowania ryczałtem? Niestety, tak. Zgodnie z interpretacją organów skarbowych, podstawą opodatkowania ryczałtem (czyli przychodem) jest kwota, która trafia bezpośrednio do wynajmującego. Jeśli zgodnie z umową najmu, na rachunek wynajmującego wpływa kwota czynszu powiększona o wszelkie opłaty związane z korzystaniem z lokalu, to ta powiększona kwota stanowi podstawę do opodatkowania. Dlatego w umowach z najemcami warto właściwie uregulować kwestię ponoszenia przez najemcę tych opłat, aby nie płacić zbędnie podatku od kwot, które i tak zostaną wydane na utrzymanie lokalu. Jeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza? Jak widać, kwestie podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania w sporej części zależą od tego, czy najem jest prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Kiedy zatem można uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali? Zgodnie z ustawą z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalność gospodarcza to taka, która jest prowadzona: w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły, w sposób zorganizowany. Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania W związku z przedstawioną powyżej definicją działalności gospodarczej, na przestrzeni lat powstawało wiele wątpliwości, w którym momencie można mówić o tym, że wynajmujący już prowadzi działalność gospodarczą, a kiedy takiej działalności nie prowadzi i po prostu uzyskuje dochody z najmu prywatnego. Wiele osób wynajmuje przecież więcej niż jeden lokal. Czy to już spełnia przesłanki do uznania, że takie osoby prowadzą działalność gospodarczą? Gdzie jest granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie? Od lat organy podatkowe i podatnicy prowadzili w tym zakresie spór. Urzędy skarbowe chętnie uznawały, że wynajem kilku nieruchomości jest wystarczający do uznania, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Wynikało to z faktu, że do roku 2020 osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Tymczasem ryczałt (w pewnych okolicznościach) był dużo bardziej korzystny – wynosił bowiem 8,5% (do kwoty 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021, kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Przepisy te może i wyeliminowały jeden problematyczny aspekt – formę opodatkowania. Jednak wątpliwości cały czas pozostały – czy wynajem na nieco większą skalę jest już traktowany jako działalność gospodarcza czy nie? Nowelizacja dała możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów uzyskiwanych w ramach działalności – ale przecież to nie jest jedyna kwestia związana z tą tematyką. Wynajmujący – jako osoba prowadząca działalność gospodarczą podlegałby ubezpieczeniom społecznym, musiałby zarejestrować swoją działalność w CEIDG i zgłosić się do ZUS. Dlatego ustalenie, kiedy mamy do czynienia z działalnością, a kiedy z najmem prywatnym nadal pozostaje szalenie istotne z punktu widzenia wynajmujących. Opisany problem wydaje się rozwiązywać uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21). Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Z powyższego można wyciągnąć wniosek, że to czy najem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest to najem prywatny, decyduje sam podatnik. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, przeznaczony do najmu krótkoterminowego, czy użytkowy. Zatem w tym zakresie wynajmujący mają możliwość wyboru. Podatek od wynajmu mieszkania a spółka Jeśli żadna z powyższych form (najem prywatny i działalność gospodarcza) nie spełniają oczekiwań wynajmującego, bo przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów, a prowadzenie działalności gospodarczej powoduje znaczący wzrost obciążeń przez składkę zdrowotną, warto rozważyć założenie spółki, której przedmiotem działalności będzie wynajem lokali. Spółka komandytowa W obecnej sytuacji wydaje się atrakcyjna. Taka spółka musi mieć co najmniej dwóch wspólników – komplementariusza (który odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczeń) oraz komandytariusza (którego odpowiedzialność ograniczona jest do pewnej kwoty). Jeśli w spółce komandytowej wspólnikami są osoby fizyczne, to taka forma z podatkowego punktu widzenia jest całkiem przyjazna. Spółka komandytowa jest wprawdzie podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a dodatkowo, od wypłaconych zysków, wspólnicy płacą podatek PIT (19%), ale: w przypadku komplementariusza – podatek PIT z tytułu udziału w zyskach spółki komandytowej pomniejsza się o kwotę odpowiadającą iloczynowi procentowego udziału komplementariusza w zysku tej spółki i podatku należnego od dochodu tej spółki za rok podatkowy, z którego przychód z tytułu udziału w zysku został uzyskany. Innymi słowy, komplementariusz odlicza od swojego podatku PIT odpowiednią część podatku CIT zapłaconego przez spółkę komandytową; w przypadku komandytariusza – zwalnia się od podatku dochodowego kwotę stanowiącą 50% przychodów uzyskanych przez komandytariusza z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej, nie więcej jednak niż 60 000 zł w roku podatkowym z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej. Innymi słowy, od połowy uzyskanych zysków (nie więcej niż od 60 000 zł) nie płaci się podatku PIT z tytułu udziału w zysku. Jeśli zaś chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, to wspólnicy spółki komandytowej są objęci obowiązkiem składkowym – zarówno w zakresie ubezpieczeń społecznych jak i zdrowotnych. Jest jednak pewna kluczowa różnica. Chodzi o wysokość składki zdrowotnej – w przypadku wspólników spółki komandytowej jej wysokość nie jest uzależniona od wysokości dochodu, lecz pozostaje ryczałtowa – wynosi będzie 9% podstawy, którą stanowi kwota przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia z czwartego kwartału roku poprzedniego, ogłaszanego przez GUS. Przeciętne wynagrodzenie za czwarty kwartał 2021 r. wynosiło około 5 900 zł, co oznacza, że składka zdrowotna dla wspólników spółki komandytowej w roku 2022 wynosi około 530 zł miesięcznie. Jest ona stała – niezależna od uzyskiwanego dochodu. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W jej przypadku nie ma żadnego obowiązku składkowego (pod warunkiem, że spółka ma więcej niż jednego wspólnika). Jest też bardziej bezpieczną formą – wspólnicy spółki z nie ponoszą odpowiedzialności za jej zobowiązania. Największym minusem takiej spółki jest to, że podobnie jak spółka komandytowa jest ona podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a od zysków ze spółki z wspólnicy płacą dodatkowy podatek PIT w wysokości 19%. Różnica polega na tym, że w przypadku spółki z wspólnicy płacą PIT, bez możliwości zastosowania analogicznych zwolnień, jak wspólnicy spółki komandytowej (tzw. podwójne opodatkowanie). Ta forma prowadzenia działalności rekomendowana byłaby przy większych przedsięwzięciach, obarczonych większym ryzykiem. Jeśli wynajmujący chciałby zdecydować się na założenie spółki, warto w pierwszej kolejności spotkać się ze specjalistą i rozważyć wszystkie za i przeciw, a przede wszystkim dobrać odpowiednie rozwiązania. Możliwości jest kilka, począwszy od wniesienia nieruchomości aportem, przekształcenia prowadzonej działalności gospodarczej, na sprzedaży kończąc. Każde z tych rozwiązań różni się w skutkach, przede wszystkim podatkowych, które mogą mieć znaczenie również na przyszłość. Jak widać, temat wynajmu mieszkania z podatkowego punktu widzenia nie jest łatwy. Dopiero od 2023 będziemy mieli proste zasady rozliczeń podatkowych, ale dotyczyć one będą tylko najmu prywatnego. Zmienione reguły pozbawiają możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodu, więc nie zawsze będą korzystne dla wynajmujących. Dlatego warto rozważyć rozpoczęcie działalności, jeśli ponosimy spore wydatki na wynajmowane lokale. Jaką formę ta działalność powinna przyjąć – zależy od preferencji. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, ale w niektórych przypadkach spółka może okazać się bardziej optymalnym rozwiązaniem. W dzisiejszych czasach nie ma już uniwersalnego rozwiązania. Oferujemy prosty system ekspercki, który pozwoli Ci dokonać analizy własnych rozliczeń podatkowych z tytułu najmu nieruchomości. Nasz kalkulator jest adresowany do właścicieli (osób fizycznych) wynajmujących swoje nieruchomości (mieszkania) lub osób, które w przyszłości zamierzają prowadzić taką działalność. Krok pierwszy: Wpisujesz dane do formularza i wysyłasz go. Krok drugi: System dokonuje wstępnej analizy, opisuje różne warianty rozliczeń podatkowych (zależne od Twojej indywidualnej sytuacji) i proponuje najkorzystniejsze rozwiązania. Krok trzeci: Ekspert dokonuje ostatecznej weryfikacji, zatwierdza i wysyła odpowiedź na Twój email. Odpowiadasz tylko na te pytania, na które chcesz udzielić odpowiedzi. Im więcej informacji nam przekażesz, tym pełniejszej analizy nasz system będzie mógł dokonać. Zbyt mała ilość danych może uniemożliwić dokonanie analizy podatkowej Twojego wynajmu. UWAGA: Zebrane dane nie będą nikomu udostępniane. # Pytanie Twoja odpowiedź 1 Ile wynajmujesz nieruchomości? odmowa odpowiedzi 2 Podaj sumę miesięcznych stawek za wynajem wszystkich nieruchomości (tylko ceny najmu) 3 Podaj sumę miesięcznych opłat w wynajmowanych nieruchomościach, np. czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, prad, gaz, internet, telewizja (weź pod uwagę tylko te opłaty, które są wystawione na Ciebie jako właściciela nieruchomości) 4 Kto dokonuje zapłaty do wystawców opłat mieszkaniowych? najemcy otrzymują dokumenty opłat i sami płacą wszystkie rachunki jako właściciel sam dokonuje wszystkich płatności część opłat robią najemcy, pozostałe opłacam samodzielnie, jest to miesięcznie około odmowa odpowiedzi 5 Jak najemcy dokonują płatności za wynajem? przelewem na moje konto odbieram gotówkę odmowa odpowiedzi 6 Podaj sumę innych kosztów ponoszonych w ciągu roku z tytułu posiadania nieruchomości (ubezpieczenia majątkowe, wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości) nie pamiętam jest to około odmowa odpowiedzi 7 Jakiej wielkości zakupy (doposażenie, remonty) niezbędne dla wynajmowania nieruchomości są planowane w analizowanym roku podatkowym? nie planuje takich wydatków jest to około odmowa odpowiedzi 8 Czy wynajmowane nieruchomości (wszystkie lub niektóre z nich) zostały zakupione przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego? tak nie odmowa odpowiedzi 9 Suma miesięcznych rat odsetkowych od kredytów hipotecznych 10 Czy do kosztów najmu zaliczasz lub chciałbyś zaliczać odpisy amortyzacyjne wynajmowanych nieruchomości? tak nie odmowa odpowiedzi 11 Podaj sumę wartości wynajmowanych nieruchomości (ceny z aktów notarialnych) w podziale na typ własności 12 Jaką stosujesz formę opodatkowania rozliczeń z tytułu wynajmu nieruchomości? ryczałt zasady ogólne nie wiem odmowa odpowiedzi 13 Czy Twoje roczne przychody z innych źródeł niż najem nieruchomości (np. umowa o pracę, działalność gospodarcza rozliczana wg skali podatkowej, etc) sa bliskie lub przekraczają próg podatkowy? (Próg podatkowy za 2011 rok wynosi 85 528 zł) tak nie odmowa odpowiedzi 14 Czy posiadasz kasę fiskalną do rejestracji przychodów z najmu? tak nie odmowa odpowiedzi 15 Czy wystawiasz najemcom rachunki za wynajem nieruchomości? tak nie odmowa odpowiedzi 16 Jak rozliczasz wynajem nieruchomości? samodzielnie zlecam to odmowa odpowiedzi 17 Jeśli zlecasz rozliczanie wynajmu lub gdybyś miał to zrobić, jaka miesięczna stawka za tę usługę byłaby dla Ciebie do zaakcpetowania? Załóż, że otrzymujesz w pełni kompleksową usługę, która pozwala Ci kontrolować opłaty mieszkaniowe, rozliczenia z najemcami oraz Urzędem Skarbowym dostępna 24h/365 przez internet. miesięcznie cena za jedno mieszkanie nie powinna przekraczać nie umiem wyznaczyć takiej ceny gdy będzie płatna, nie skorzystam z takiej usługi odmowa odpowiedzi 18 Twoje dodatkowe uwagi oraz informacje, które chcesz nam przekazać w celu pełniejszego obrazu Twoich rozliczeń wynajmu nieruchomości. 19 Twój email, na który przyjdzie odpowiedź z systemu. 20 Zapoznałem/am się i akceptuje regulamin serwisu internetowego oraz usług w nim oferowanych ERROR: T= CMD= Plik ../res/html/common/ nie istnieje!

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator